Criterios a seguir para la liquidación de los activos y la presentación de ofertas y su publicación.

A continuación procedemos a reseñar los criterios que conforme al plan de liquidación judicialmente aprobado se regirá esta Administración Concursal en su dinámica de venta de los activos, así como establecerá los requisitos, medios y forma para hacer llegar las correspondientes ofertas de adquisición, dejando a tal efecto una plantilla para la presentación de ofertas.
Igualmente se establecen las condiciones en que se publicarán las diferentes ofertas recibidas durante la presente liquidación concursal

Criterios para la liquidación:

Esta Administración Concursal propone la venta  mediante promociones o lotes (o conjuntos de los mismos) cuando fuera posible, de igual modo que podrá realizarse la venta de forma unitaria e independiente cada inmueble u otros bienes incluidos en el activo, pudiendo considerarse como integrantes o no de un lote o promoción cuando fuere pertinente, mediante promociones o lotes cuando fuera posible, de igual modo que podrá realizarse la venta de forma unitaria e independiente cada inmueble u otros bienes incluidos en el activo, pudiendo considerarse como integrantes o no de un lote o promoción cuando fuere pertinente.

Coste.

El coste de cada operación de compraventa, enajenación o transmisión será repercutido, en la medida de lo posible, al comprador o adquirente, de igual modo que lo será el coste de la plusvalía cuando ésta procediese, así como otros gastos inherentes al bien adjudicado, en cuanto no pudiese ser alzado judicialmente como consecuencia precisamente de la precitada adjudicación del bien dentro de las operaciones de liquidación.

Reglas sobre la ejecución de los bienes afectos al pago de créditos especialmente privilegiados.

Las reglas contendidas en el art. 155 sobre la forma de realización de los bienes afectos al pago de los créditos especialmente privilegiados (hipoteca, prenda, arrendamiento financiero) no son necesariamente aplicables al plan de liquidación. Son varias las razones que avalan dicha conclusión.

En primer lugar, el art. 148 LC, que regula el plan de liquidación no establece ninguna limitación a las operaciones de liquidación que se pueden establecer, concretamente no se remite a las normas contenidos el art. 155 LC, a diferencia de lo que sucede en el art. 149.1.3º LC, que regula las normas supletorias al plan de liquidación, que expresamente lo hace.

En segundo lugar, parece perfectamente lógico que en el plan de liquidación los bienes hipotecados se puedan realizar por debajo del precio de tasación, si aquel es el precio de mercado, sea en venta directa sea en subasta o cualquiera que sea la forma prevista para su realización. Para ello sería conveniente que la administración concursal atienda, además del valor de tasación empleado para la configuración del activo, (que bien pudiera tomarse como punto de partida),  a su valor de realización al precio real de mercado, que en la práctica puede no ser coincidente con el precio de tasación, dado que las ventas realizadas dentro de un procedimiento de liquidación siempre parten de posiciones y ofertas menos  favorecedoras, en la que los compradores e interesados, juegan con valores significativamente inferiores a los del “mercado ordinario”. En este sentido, en relación con estos bienes afectos a garantías reales, y siempre que sea posible, el valor de partida para la venta de los inmuebles, será pactado entre la AC y el acreedor privilegiado con el que se alcance, en su caso, un acuerdo comercial de venta.

En aquellos supuestos en los que las ofertas recibidas no alcanzaren a cubrir la carga hipotecaria, se dará traslado de las mismas por diez días naturales a la entidad titular de privilegio especial sobre dicho bien, a fin de que mejore o proponga dación en pago sobre dicho bien y en caso de no hacerlo se entenderá favorable a la venta en los términos de la oferta trasladada.

En tercer lugar, sistemáticamente el art. 148 se encuentra en la sección dedicada a las operaciones de liquidación, mientras que el art. 155 en la dedicada al pago a los acreedores, dejando clara la Ley, en su sistemática a qué aspectos concretos se refieren sendas disposiciones legales.

Los bienes se venden libres de toda carga.

Se exceptúa de esta regla los derechos reales limitativos de dominio y las cargas derivadas de créditos no incluidos en la masa pasiva. Esta regla incluye los bienes hipotecados y los objeto de arrendamiento financiero. Estos bienes han de realizarse para pagar los créditos a los que están afectos, tal y como previene el art. 155.1 LC.

No podrán levantarse, sin embargo, aquellas afecciones urbanísticas que pudieran existir.

Igualmente, deberán asumirse por el adquirente, en su caso, los créditos reconocidos con privilegio especial derivados de las precitas afecciones urbanísticas. La AC se reserva la facultad de deducir del valor mínimo el importe de las cargas o afecciones de naturaleza urbanística.

No obstante, si el valor de salida en subasta o de aceptación de una oferta de venta directa considerada como razonable de mercado, es inferior a la carga hipotecaria, se solicitará al juzgado la cancelación aunque el precio no satisfaga el 100% de la carga, pasando el resto de la deuda no satisfecha a crédito ordinario.

Esta AC solicitará al juzgado, cuando proceda, la cancelación y levantamiento de toda carga en los términos indicados, así como el libramiento de los oportunos mandamientos.

Tratándose de un proceso de ejecución colectiva, el plan de liquidación incluye todos los bienes de la masa activa, para proceder a pagar a los acreedores de la forma prevista en la Ley Concursal., en una ejecución universal, como es la liquidación en el concurso, el objetivo es pagar a todos los acreedores, siguiendo para ello las reglas concursales. Excepcionalmente puede enajenarse un bien gravado, subsistiendo la carga y subrogando al adquirente en ella, pero en todo caso ello implicará excluir el crédito de la masa pasiva.

Aunque al día de la fecha no consta a esta Administración Concursal la existencia de arrendamiento financiero alguno, de aparecer  alguno, los bienes objeto de arrendamiento financiero deben de incluirse en el inventario, sujetos al gravamen que supone el pago del privilegio especial (art. 155.1 LC), y por ello se advierte en este informe que dichos bienes serán realizados durante la fase de liquidación conjuntamente con los demás bienes que forman parte de la masa activa, para el pago del crédito privilegiado de forma preferente, si antes de su apertura no se ejercita la acción de recuperación conforme prevé el art. 56. LC.

Si el arrendador financiero no ejercita dicha opción, está consintiendo que el bien se venda destinando su producto al pago de su crédito. Es cierto que se trata, en principio de bienes ajenos, pero el bien está afecto al pago del crédito (art. 155.1 LC), por lo que para pagar esos créditos no queda otra opción que realizarlos, a menos, que, como hemos reiterado, los arrendadores financieros quieran recuperarlos ejercitando la acción prevista en la Disposición Adicional 1ª, apartado tercero de la Ley 28/1998, de 13 de julio.

Pero esa acción, resulta perjudicada por la declaración de concurso, cuando el bien arrendado esté afecto a la actividad profesional o empresarial del concursado, tal y como dispone el art. 56.1 LC.

Arrendamientos vigentes de los Bienes/ Derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente.

La realización de los Bienes sobre los que existan contratos de arrendamiento se realizarán respetando todos los derechos y garantías previstos en la Legislación especial aplicable, LAU y concordantes. En este sentido, la transmisión de dichos bienes no implicará la extinción anticipada de los contratos que se encontraran vigentes a la fecha de transmisión, salvo posterior pacto entre el adquirente y el arrendatario, si bien, esta AC ha manifestado expresamente y por escrito, a todos los arrendatarios conocidos, y con la anticipación mínima y suficiente prevista en la LAU, su intención de no prorrogar dichos contratos llegada la fecha de expiración de los mismos, lo cual implicará de forma ineludible su extinción y pérdida de vigencia.

No obstante, habida cuenta de existen contratos cuyo término expira en el presente año en curso, esta AC optará por ir dando prioridad  a la enajenación o transmisión de los inmuebles sin cargas arrendaticias, a los efectos de poder obtener un mejor precio por los mismos, si bien, en otros casos, hay que tener en cuenta, que existen fechas de expiración hasta el año 2.019, inclusive,  por lo que a fin de no demorar la liquidación, esta AC podrá proceder a su realización con la carga arrendaticia, aunque ello pudiera implicar un menor precio y beneficio, teniendo en cuenta la existencia de dicha carga.

En este ámbito, y por razones de economía procesal y celeridad, tampoco se descarta que la AC pudiera  suscribir acuerdos de extinción anticipada con los arrendatarios que aceptaran las condiciones que esta AC pudiera proponer en cada caso y siempre,  que ello redundara en beneficio del interés general del concurso y de la liquidación.

Por otro lado, la existencia de contratos de arrendamiento vigentes y/0 de otra naturaleza, que pudieran significar la existencia de derechos de tanteo, retracto o adquisición preferente en su caso, deberán ser respetados, conforme a Ley.

De la venta directa y subasta

Esta Administración concursal considera con carácter general que  la venta directa de los activos puede resultar la mejor opción, bien por promociones o lotes (o conjunto de los mismo), o bien de forma unitaria, a aquellos oferentes que en su oferta alcancen un valor mínimo, que puede ser pactado con ciertos acreedores con privilegio especial sobre los mismos, en los supuestos de acuerdo de venta, o puede ser fijado unilateralmente por esta AC, conforme a criterios detallados más adelante.

En aquellos supuestos en los que las ofertas recibidas no alcanzaren a cubrir la carga hipotecaria, se dará traslado de las mismas por diez días hábiles a la entidad/es titular/es de privilegio especial sobre dicho bien, a fin de que mejore/n o proponga/n dación en pago sobre dicho bien y en caso de no hacerlo se entenderá favorable a la venta en los términos de la oferta trasladada.

A tal fin todos los acreedores y necesariamente los acreedores con privilegio especial, deberán comunicar a esta AC en un plazo un no superior a 15 días hábiles desde la aprobación del plan de liquidación, una dirección de correo electrónico en la que poder dar traslado de las ofertas que se reciban en las condiciones señaladas en el párrafo anterior. Dicha comunicación se realizará mediante email dirigido a concursalex@concursalex.org.

De no verificarse por parte del acreedor con privilegio especial, la comunicación de dicho correo electrónico, se tomará como dirección válida a estos efectos, el último domicilio social conocido o la dirección electrónica desde la que se formuló su comunicación de crédito.

Esta Administración Concursal se reserva la facultad, en su caso, de optar bien por la subasta judicial o la extrajudicial, conforme a las necesidades del caso.

Contenido y Presentación de ofertas respecto de dichos bienes

Teniendo en cuenta que la mayoría de bienes de la concursada se hallan afectos a créditos con privilegio especial y que lo obtenido de la enajenación de éstos ha de destinarse necesariamente al pago del crédito privilegiado a que está afecto, toda oferta presentada debe detallar la parte del precio que se ofrece por cada bien, indicando si incluye o no IVA.  Asimismo, debe indicarse el nombre y apellidos del comprador con los datos de identificación suficientes.

• Toda oferta presentada deberá recoger, preferiblemente, al menos, los siguientes datos:

• Datos del ofertante y persona de contacto (nombre o razón social, dirección, teléfono, fax, e-mail, NIF).

A efectos de cumplimiento de la normativa de Prevención de Blanqueo de Capitales, los ofertantes deberán facilitar información clara de la titularidad del capital social y de la procedencia de los fondos.

Si se actuara como representante de una persona física o jurídica deberá reseñarse los datos del poder o título en virtud ostenta dicha representación, anexionando una copia del mismo.

• Identificación suficiente del activo que constituye/n el objeto de su oferta, y manifestando conocer, en su caso, el estado en el que se encuentre el bien.

• El precio de la oferta, individualizado por activo, con especificación del importe neto a favor de la concursada, sin considerar posibles gastos de tramitación, ni impuestos legalmente repercutibles.

• Para el caso de que la oferta contemple la asunción de pasivos, identificación y cuantificación de los mismos y, de ser posible la aceptación expresa del acreedor/es.

• Forma de pago, que deberá ser mediante transferencia irrevocable o cheque bancario.

• Otros requisitos adicionales que serán oportunamente indicados en su caso mediante publicación en la página web de la administración concursal.

• La AC podrá solicitar la aportación adicional de documentación, cuando lo entendiese oportuno o necesario.

Remisión de las Ofertas:

las únicas ofertas que se tomarán en consideración serán las dirigidas a los correos electrónicos que la AC habilite a tal efecto e indique tanto en el presente plan de liquidación como en la página web que pudiera utilizar al efecto.  Sin perjuicio de lo anterior, hasta que dicha página web esté en funcionamiento o para el caso de que la misma padeciera incidencias en su servidor, en el presente se deja reseñado el correo electrónico concursalex@concursalex.org, debiendo dirigir las ofertas a: CONCURSALEX S.L.P. AAT: Juan Diz.  Indicando la referencia “LIQUIDACION DIURSA”
Dichas ofertas serán reenviadas en su caso a aquellos terceros que colaboren con esta AC en los casos que procedan. (Entidad especializada, Agencia Inmobiliaria, Entidad acreedora con la que se haya suscrito acuerdo de venta, etc.).

Las ofertas recibidas, que no sean directamente tramitadas por terceros colaboradores, serán publicadas en la web de la liquidación por diez días. Desde la primera oferta publicada, podrán recibirse nuevas ofertas durante ese mismo periodo. Transcurrido el mismo se adjudicará el bien al que haya formulado mejor oferta. En este sentido, la AC se reserva la facultad de convocar la correspondiente licitación entre los mejores oferentes.

La recepción de las ofertas podrá tener lugar durante toda la liquidación, si bien sólo se admitirán respecto de aquellos bienes que no hayan sido adjudicados.

 Garantías:

La AC podrá valorar en cada caso la posibilidad de fijar la necesidad de que el oferente presente una minina garantía de su interés, y/o solvencia. Así, previa a la publicación de la oferta en la página web, el ofertante, a solicitud de la Administración Concursal, deberá prestar fianza suficiente que garantice su verdadero interés, de forma que si se produce su desistimiento una vez se le comunique por la Administración concursal la aceptación de la oferta, la fianza se aplique como penalización por los perjuicios que ello pudiera haber causado. La cuantía de la fianza será variable en función del importe de la oferta presentada, y será consensuada por la Administración concursal con carácter previo a su publicación.

• Para el caso de que los activos sobre los que se pretenda presentar oferta puedan afectar a derechos de terceros, se exigirá un compromiso de confidencialidad de toda la información que se les proporcione por parte de los liquidadores sobre los datos personales que se soliciten para poder realizar la oferta.

La transmisión de los activos podrá llevar aparejada, por asimilación a lo previsto en la nueva redacción del art. 146 bis.1 LC, la cesión al adquirente de los derechos y obligaciones asociados a los activos objeto de transmisión, ello según la naturaleza de los mismos y conforme a la regulación específica que le resulte de aplicación.

A los fines de alcanzar la mayor difusión posible y la captación de mejores ofertas a las inicialmente presentadas, esta Administración Concursal podrá dar publicidad a toda aquella oferta que se presente, mediante su publicación, en extracto, en la página web indicada anteriormente, y valorará, en función de su importancia, la posible publicación en un diario de mayor difusión de la provincia en la que se encuentra ubicado el inmueble, con la finalidad de dotar de la mayor publicidad posible a la oferta, en medios especializados, con el menor coste.

Durante esta primera fase, así como de las sucesivas, se podrán suscribir acuerdos de comercialización de trasteros y garajes libres de cargas con las comunidades de propietarios para que parte del producto de la venta se destine a la minoración parcial de los créditos contra la masa asociados a la titularidad de los inmuebles objeto de venta. Esta excepcionalidad tiene su causa en las dificultades que conlleva la realización unitaria o en bloque de esta tipología de activos, así como del control de su uso que entendemos únicamente puede ser controlado por las propias comunidades de propietarios.

Subsanación y mejora de ofertas.

– Las ofertas que adolezcan de algún defecto, apreciado por la administración concursal, se concederá un plazo de cinco días hábiles para su subsanación. Si transcurrido dicho plazo la subsanación no se produjera dicha oferta quedará sin efecto de forma automática.

– Si el mejor ofertante no lleva a cabo el pago de precio íntegro en las condiciones establecidas en el presente Plan, la Administración Concursal procederá a la adjudicación a la oferta inmediatamente inferior, de modo sucesivo, perdiendo aquél el importe de depósito que hubiere efectuado en su caso, quedando a favor de la masa del concurso, que actuará como cláusula penal, independientemente de la posible exigencia de daños y perjuicios, en su caso.

El pago debe realizarse preferiblemente de forma inmediata, mediante transferencia irrevocable o cheque bancario, a requerimiento de la administración concursal. La falta de pago en el plazo que se establezca dejará sin efecto la venta.

Comunicación y traslado de Ofertas a los titulares con Derecho de Tanteo o Retracto o Derechos de Adquisición Preferente.

– Tal y como se ha anticipado en el presente Plan, la AC respetará todas las previsiones y garantías establecidas legalmente para los posibles titulares de derechos de adquisición preferente, y en tales casos comunicará oportunamente con aquellos a los efectos oportunos, y poniendo en su conocimiento, la oferta recibida en su caso.

Forma de la venta.

– Los bienes se enajenarán como cuerpo cierto, asumiendo los adquirentes la titulación existente así como el estado de conservación actual y la situación jurídica de los mismos.

Gastos e Impuestos.

– Deberán los adquirentes asumir todos los impuestos legalmente aplicables, incluida plusvalía en su caso, así como la totalidad de los gastos, que pueda ocasionar la enajenación o transmisión, así como gastos conexos, los notariales y los registrales, certificados que fueran necesarios para la venta, especialmente el certificado de eficiencia energética, y cualquiera otro inherente o coetáneo a la transmisión. Así como cualesquiera otros de los que deba responder el inmueble. La adjudicación y/o adquisición implica también asumir los gastos de los que deba responder el inmueble, especialmente por cuotas intrínsecas de comunidad de Propietarios, IBIS, tasas de basura, en su caso, devengadas, en su caso, desde la declaración del concurso. En el supuesto de transmisión de bienes inmuebles, el ingreso del Impuesto sobre el Valor Añadido en la AEAT se practicará por el adjudicatario [inversión del sujeto pasivo (Disposición Final Undécima Bis, de la Ley 38/2011 que reforma el artículo 84.1, 2º de la Ley del IVA)].

Libertad de cargas.

– En todo caso, con carácter previo, simultáneo o posterior a la venta directa, se solicitará al Juez del concurso la cancelación de todas las cargas, gravámenes y demás afecciones, anteriores al concurso, que pesen sobre dichos bienes, librando a dicho efecto Mandamiento al Registro de la Propiedad o cualquier otro en el que figuren los bienes.

Reglas Supletorias.

– En lo no previsto en este apartado se aplicará lo previsto en el presente Plan y legislación supletoria.

Autorización Judicial.

– Se someterán a la autorización judicial aquellas operaciones de venta que pudieran tener lugar respecto del conjunto de todos los activos (o parte especialmente representativa de los mismos).